Pillole ......su caldaie a condensazione e canne fumarie collettive

18/05/2022
Le caldaie di tipo “tradizionali” non sono più prodotte dal 26 settembre 2018, secondo la direttiva europea Energy Related Products, entrata in vigore il 26 settembre 2015. La direttiva prescrive requisiti minimi di efficienza energetica ed emissioni per alcune categorie di prodotti che utilizzano energia.

Le caldaie che vengono oggi più impiegate sono quelle di tipo “a condensazione” che comportano la riprogettazione del sistema fumario.

La sostituzione di una caldaia “tradizionale” con una “a condensazione” richiede un’attenta verifica preliminare e l’intervento di un termotecnico che ne certifichi la fattibilità.

Nei Condomini quindi, per gestire il passaggio dalle vecchie caldaie di tipo “tradizionale” a quelle moderne di tipo “a condensazione”, collegate a canne fumarie collettive già esistenti, è necessario:

1. informare l’amministratore di questa necessità
2. richiedere il sopralluogo di un tecnico e uno studio documentale per accertare la sussistenza dei presupposti per dichiarare le canne fumarie idonee all’utilizzo anche di apparecchi a condensazione.

L’idoneità è subordinata ad una verifica dimensionale; il calcolo deve dimostrare che la funzionalità è garantita in ogni condizione, anche sostituendo tutti gli apparecchi di tipo “tradizionali”, anche in momenti diversi, con altrettanti di tipo “a condensazione". Alla verifica dimensionale devono essere aggiunte altre indagini volte a garantire la compatibilità tra la canna collettiva e i nuovi apparecchi (materiale, grado di resistenza alla corrosione, la tenuta di pressione, etc.) nonché il corretto funzionamento ad umido della canna collettiva.
Se l’esito NON è positivo, per la sostituzione della caldaia “a condensazione” si renderà necessario procedere anche con la realizzazione di una nuova canna fumaria collettiva, esterna oppure interna (tenendo in considerazione alcuni elementi: necessario sbocco sul tetto, generale direzione del vento, norme Uni di riferimento).
In questo caso il Condominio potrà decidere se adottare una soluzione conservativa per adeguare i sistemi per un utilizzo promiscuo di caldaie (“tradizionali” e “a condensazione”) o alternative che prevedano, già da subito, solo caldaie a condensazione.
La spesa per la manutenzione o il rifacimento della canna fumaria collettiva è a carico dei condomini allacciati; tale spesa andrà ripartita in proporzione alla quota millesimale di spettanza, in considerazione del fatto che a identico allaccio corrisponde utilità comune, la posizione della tubazione è irrilevante (possono essere comuni, anche se posizionate all’interno delle proprietà esclusive).
In relazione alla canna fumaria collettiva in Condominio, l'Agenzia delle Entrate, ha specificato che sono considerate detraibili, attualmente al 50% della spesa sostenuta, la riparazione ovvero il rifacimento, interno ed esterno conservando caratteristiche (materiali, sagoma e colori) uguali a quelle preesistenti.


Attestati 2021

07/02/2022
...fino ad ottobre 2022 siamo nella legalità!


Interventi e detrazioni - legge di Bilancio 2022 (legge n. 234/2021)

31/01/2022
Poche pillole per pianificare gli interventi nel prossimo futuro in ambito condominiale. Il superbonus per il miglioramento energetico o antisismico è prorogato nella versione al 110% fino alla fine del 2023 e con percentuali ridotte nel 2024 (70%) e 2025 (65%); la proroga riguarda anche i lavori "trainati" nei singoli appartamenti. Il bonus facciate è stato significativamente ridotto dal 90 al 60% ed è prorogato fino alla fine del 2022, ma nel caso di cessione o sconto in fattura per il bonus facciate servirà la congruità dei prezzi e il visto di conformità del fiscalista (costi che possono pesare, soprattutto per i lavori più piccoli). Il bonus ristrutturazioni del 50% e gli altri bonus (ecobonus, sismabonus, bonus giardini) sono stati confermati per 3 anni, fino a fine 2024.
Per la cessione del credito e lo sconto in fattura (come previsto dal Decreto Antifrodi di novembre 2021) serviranno anche l'asseverazione di congruità dei prezzi e il visto di conformità, tranne nei casi di interventi fino a 10 mila euro totali o in attività in edilizia libera. Dal 7 febbraio 2022 sarà però possibile cedere il credito una sola volta ad altri soggetti, banche e intermediari finanziari compresi.


Festa del Condominio

01/09/2021
Quest'anno è fissata per il 25 settembre in tutta Italia la Festa del Condominio, la manifestazione ideata, ed indetta per la prima volta nel 2003, da Confedilizia.
Sicuramente verranno organizzati molteplici eventi nelle principali città, che avranno però un unico argomento che farà da filo conduttore alla Festa: il Superecobonus con le sue potenzialità e criticità.


Green pass

26/08/2021
L’amministratore di un condominio deve richiedere il green pass ai condòmini che partecipino ad un’assemblea condominiale nei locali di cui all’art. 3 del DL 23 luglio 2021, n. 105 (centri culturali, centri sociali e ricreativi etc.).


Decreto-legge 23 luglio 2021, n. 105

06/08/2021
Con il decreto-legge 23.7.2021, n. 105, viene prorogato fino al 31 dicembre di quest'anno lo stato di emergenza dichiarato con deliberazione del Consiglio dei ministri del 31.1.2020, e più volte prorogato (“Misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da COVID-19 e per l’esercizio in sicurezza di attività sociali ed economiche”). Congiuntamente vi è anche l’ulteriore differimento del termine di cui all'art. 3, comma 1, lett. b), del decreto del Ministro dell'interno 25.1.2019 in tema di sicurezza antincendio per le abitazioni, la cui nuova scadenza, salvo ulteriori proroghe è il 30.6.2022.


Solo per i Condomini, superbonus fino al 31 dicembre 2022 senza limitazioni

13/05/2021
Con l’art. 1 del decreto-legge 6.5.2021, n. 59 (in Gazzetta Ufficiale 7.5.2021, n. 108), è stato modificato l’art. 119 del decreto “Rilancio”, dando ai condominii la possibilità di usufruire del superbonus 110% per le spese effettuate fino al 31.12.2022 (senza che vi sia necessità di aver realizzato entro il 30.6.2022 almeno il 60% degli interventi).
Non c’è quindi la proroga generalizzata al 2023.
Abbiamo ottenuto solo piccolo vantaggio, in un contesto di difficolta enormi per l’avvio delle operazioni, i tempi delle decisioni, la disponibilità delle ditte, la carenza di manodopera specializzata, materiali e attrezzature…..senza contare che questo nuovo termine può creare ulteriori problemi…..
Lavori trainanti e trainati (nei singoli appartamenti quali: serramenti, caldaia o pompa di calore privata, etc.) devono essere eseguiti congiuntamente e in alcuni casi il salto delle 2 classi energetiche, indispensabile per il superbonus, si realizza solo con la combinazione dei lavori trainanti con i trainati, per i quali però si deve rispettare il termine attuale del 30 giugno 2022. Come faranno i tecnici a sincronizzare il tempo e il volume dei lavori privati con quelli che coinvolgono le parti comuni dell’edificio?


Proroga dello stato di emergenza

10/05/2021
Il Consiglio dei ministri, nella riunione del 21 aprile 2021, ha prorogato al 31 luglio 2021 lo stato di emergenza in conseguenza del rischio sanitario connesso all'insorgenza di patologie derivanti da agenti virali trasmissibili (pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 103 del 30.4.2021).


Stato di emergenza e proroghe

07/04/2021
La delibera del Consiglio dei Ministri del 13/01/2021, (pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale il 20/01/2021, n. 15), ha prorogato al prossimo 30 aprile lo stato di emergenza sanitaria in ambito condominiale connesso all'insorgenza di patologie derivanti da Covid-19. A pochi giorni da questa scadenza la situazione generale è tristemente invariata, quindi si attende un’ulteriore importante proroga.
Ad oggi, a parte la dilazione di poche settimane per gli invii telematici all’Agenzia delle Entrate (CU, comunicazioni dei lavori in detrazione fiscale e opzioni sconto in fattura/cessione del credito) l’unico termine che è stato posticipato al 31/10/2021, è quello per gli adeguamenti antincendio per gli edifici esistenti di civile abitazione con altezza antincendi uguale o superiore a 12 metri (art. 3, comma 1, lettera b, del decreto del Ministro dell'interno 25/01/2019). Tra gli adempimenti vi è l’obbligo di esporre un foglio informativo riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché le istruzioni per garantire l’esodo in caso di incendio.
Ma l’attesa più importante in questo momento è legata allo slittamento dei termini di scadenza del superbonus 110% e speriamo anche alla semplificazione della procedura.


Assemblee condominiali on line e recenti decisive modifiche……definitive?

11/01/2021
Il 25 novembre in sede di conversione del D.L. 7 ottobre 2020, n. 125 (misure urgenti connesse con la proroga della dichiarazione dello stato di emergenza epidemiologica da Covid-19) il nostro Parlamento ha approvato la modifica dell’art. 66 Disp. att. Cod. Civ., stabilendo la possibilità di svolgere le assemblee condominiali in videoconferenza con il consenso della maggioranza dei condomini. Tale previsione sostituisce la precedente che prevedeva il necessario consenso di tutti i Condomini per poter procedere con questa nuova modalità, imposta dalla situazione attuale. Attualmente, quindi, anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso (da acquisire prima della riunione) della maggioranza dei condomini (maggioranza delle teste), la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza (comma 6, art 66 disp. att. c.c.).
Tale norma purtroppo cancella uno dei principi cardine della disciplina condominiale, ovvero la possibilità, per tutti gli aventi diritto, di partecipare all’assemblea per dare il proprio contributo alla discussione e alla votazione; anziani, persone meno abbienti, soggetti impossibilitati ad utilizzare i mezzi telematici è probabile che ne saranno esclusi.